Il mercato del mattone non accenna a svegliarsi dal letargo della crisi. Questo in sintesi il risultato del Report immobiliare urbano Fiaip 2011, presentato dall’associazione degli agenti immobiliari giovedì 16 febbraio a Roma.
I segnali di risveglio registrati nel secondo semestre 2010 non hanno trovato conferma nel 2011. Il mercato, anzi, parla di scarsa mobilità, ai limiti della stagnazione, con prezzi in calo in ogni comparto: -6,98% le abitazioni, -9,09% i negozi, – 10,64% gli uffici, – 9,85% i capannoni e una nuova contrazione del numero di compravendite su base annua (- 5,94% le abitazioni, – 10,84% i negozi, – 11,07% gli uffici, – 10,30% i capannoni).
Un settore tutt’altro che in salute, dunque, dove si è acuita ulteriormente la differenza tra richiesta e offerta (ora al 20%).
Dal report 2011 Fiaip si evidenzia una diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Torino (+3,75%) che fotografa una realtà in controtendenza. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Bergamo, con la punta massima rilevata nella città lombarda del -13,57%. I restanti cali spaziano tra il -3,75% di Siena ed il -11,67% di Palermo, passando tra -5% di Cagliari, -6% di Genova, -6,5% di Napoli, -7,13% di Bologna, -7,5% di Firenze, – 8% di Roma, -8,33% di Avellino, – 8,75% di Salerno, – 10% di Milano e – 10,86% di Venezia.
Per il Presidente del Centro Studi Fiaip, Mario Condò de Satriano, «Il mercato immobiliare nel 2011 ha senz’altro risentito dell’impennata dello spread tra titoli italiani e titoli tedeschi. Questo ha dato luogo a una tempesta finanziaria che ha prodotto il brusco innalzamento del costo del “funding” e generando, nuovamente, una stretta creditizia. Inoltre il mercato immobiliare risente dei timori sulla tenuta della moneta unita, delle ridotte capacità di risparmio delle famiglie e, in special modo, è stato influenzato dall’elemento psicologico negativo acuitosi nel terzo trimestre del 2011 con l’introduzione dell’IMU e la paventata revisione del sistema catastale. Tutti questi fattori hanno fortemente influenzato la tendenza ribassista».

Transazioni
Le compravendite a uso residenziale sono portate a termine da clientela italiana (49%), attraverso un ricorso al sistema creditizio e l’accesso ai mutui, nonostante si riscontri una decisa riduzione di richieste di erogazioni rispetto al 2010. Le famiglie italiane che richiedono un mutuo impegnano non più del 30% del proprio budget d’investimento. Stesso discorso per i cittadini extra Ue, che ricorrono per il 70% al sistema creditizio.

Quali gli immobili più ricercati?
Gli italiani apprezzano sempre di più i trilocali, semicentrali e in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva come le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 38% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e un 24% bilocali (miniappartamenti). Solo il 7% richiede in acquisto monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (40%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare (22%).

Scenari di mercato per il 2012

Il difficile incontro tra domanda e offerta, già riscontrato nel 2011, produrrà una stagnazione nel numero delle compravendite, almeno per il primo semestre 2012. L’incognita sull’applicazione delle aliquote IMU da parte dei Comuni e la possibilità dell’introduzione di una ulteriore tassa patrimoniale influenzerà il mercato e porterà gli investitori e le famiglie italiane su posizioni attendiste.
«Alla luce di queste considerazioni – dichiara Mario Condò de Satriano – il primo semestre del 2012 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi. I potenziali acquirenti, in attesa della definizione di un coordinamento delle politiche economiche europee, si riverseranno momentaneamente sul mercato degli affitti. Soltanto nel secondo semestre, a condizione che siano state metabolizzate le politiche fiscali domestiche e sia migliorata la governance economica dell’Eurozona, il mercato riprenderà a funzionare, anche perché sarà il maggior tasso di inflazione a sbloccare chi aveva già programmato di investire nel mattone».